De coronapandemie: een onvoorziene omstandigheid?

De coronapandemie lijkt met het verdwijnen van de lockdown op de achtergrond te zijn geraakt. Toch zijn de (economische) gevolgen van  de coronacrisis nog alledaagse praktijk. Met name in zaken waarbij de huurder de ontstane huurachterstand niet kan inlopen of dat partijen het niet eens kunnen worden over de huurkorting. Veel verhuurders zijn gedurende de coronapandemie coulant geweest naar hun huurders, maar deze coulance kan geen tijden voortduren. In de praktijk zien we dan ook dat juist nu gerechtelijke procedures worden gestart waarin de huurachterstand door de verhuurder gevorderd wordt. Het vraagstuk omtrent de berekening van de huurkorting speelt hierin vaak een grote rol.

Huurkorting

De Hoge Raad heeft in haar arrest d.d. 24 december 2021 antwoord gegeven op de prejudiciële vragen die door de Rechtbank Roermond zijn gesteld.[1] In haar arrest geeft de Hoge Raad onder andere antwoord op de vraag hoe de huurkorting berekend moet worden. De berekening van de huurkorting komt op de volgende formule neer:

‘Huurkorting = (totale werkelijke vaste lasten – TVL) x (huurdeel van de werkelijke vaste lasten) x percentage omzetvermindering x 50%’

Onvoorziene omstandigheid

Alvorens de hoogte van een eventuele huurkorting vastgesteld kan worden, dient er beoordeeld te worden of er sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Om aanspraak te kunnen maken op huurkorting dient er immers sprake te zijn van een onvoorziene omstandigheid.

Huurovereenkomsten voor 15 maart 2020

Een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW is een omstandigheid die op het moment van totstandkoming van de overeenkomst nog in de toekomst is gelegen en die daarin niet is verdisconteerd. Of dat het geval is, dient vastgesteld te worden aan de hand van de uitleg van de overeenkomst. Behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, moet aangenomen worden dat de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, een bijzondere omstandigheid is. Daarnaast dient de huurovereenkomst voor 15 maart 2020 te zijn gesloten. Op grond van artikel 6:258 lid 2 BW kan de huurder dan aanspraak maken op een huurprijsvermindering. Voor huurovereenkomsten gesloten vanaf 15 maart 2020 dient per geval te worden beoordeeld of sprake is van een dergelijke onvoorziene omstandigheid.

Huurovereenkomsten na 15 maart 2020

Op verzoek van een van onze opdrachtgevers hebben wij een gerechtelijke procedure opgestart tegen een huurder die sinds het aangaan van de huurovereenkomst in juni 2020 geen huur betaalde. Door de huurder is tijdens de gerechtelijke procedure een eis in reconventie ingesteld waarin zij een huurkorting vorderde. Nu de huurovereenkomst tijdens de coronapandemie (en dus na 15 maart 2020) is gesloten, was de vraag of er sprake is van een onvoorziene omstandigheid op grond waarvan de huurder aanspraak zou kunnen maken op een huurkorting.

De huurder beargumenteert dat op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst niet bekend was dat er nog meerdere lockdowns zouden volgen. Volgens de huurder waren de opvolgende lockdowns daarmee onvoorzien. Derhalve zou zij aanspraak maken op een huurkorting. Namens de verhuurder hebben wij bepleit dat het ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst overduidelijk was dat de coronacrisis nog geruime tijd zal voortduren en niet op korte termijn voorbij zou zijn. Daarmee kan er geen sprake zijn van een onvoorziene omstandigheid. De stelling van de huurder dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is, slaagt niet. De rechter oordeelt: ´´Weliswaar leek het toen iets beter te gaan voor wat betreft het aantal besmettingen, maar duidelijk was wel dat de pandemie toen zeker nog niet voorbij was en ook niet op korte termijn voorbij zou zijn.”[2]

Voor zover de huurder betoogt dat de gevolgen dan wel de consequenties van de coronapandemie onvoorzien waren omdat niet voorzienbaar was dat weer een nieuwe lockdown zou volgen, overweegt de rechtbank dat het op de weg van de huurder had gelegen om haar stelling nader toe te lichten en te onderbouwen, door bijvoorbeeld omzetcijfers over te leggen en deze af te zetten tegen de getroffen overheidsmaatregelen. Aangezien de huurder in de gerechtelijke procedure in het geheel geen onderbouwing heeft gegeven, kan niet worden beoordeeld of de door de overheid op en na 1 juni 2020 getroffen coronamaatregelen voor de huurder onvoorzien waren. Wellicht had hier dan nog een weg voor de huurder open gelegen om aanspraak te maken op een huurkorting.

Concluderend

 Al met al dient er sprake te zijn van een onvoorziene omstandigheid wil een huurder aanspraak kunnen maken op een huurkorting. De huurder zal vervolgens aan de hand van omzetcijfers en de aanvragen en beschikkingen van de subsidies dienen te onderbouwen dat zij omzetverlies heeft geleden ten gevolge van de coronapandemie. De praktijk leert inmiddels dat er niet altijd sprake is van een onvoorziene omstandigheid en de huurkorting niet eenvoudig vast te stellen is. Hierbij helpen wij u graag. Heeft u vragen over de huurkorting of kunnen wij u ergens anders mee helpen? Neem dan gerust contact met ons op.

[1] Hoge Raad 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974.

[2] Rechtbank Amsterdam 25 april 2022, zaaknummer: 9466145 \ CV EXPL 21-14086.