Het moratorium

Wanneer een huurder de huur maanden niet betaalt, dan heeft de verhuurder de mogelijkheid om aan de rechter een vonnis te vragen, waarin de huurovereenkomst wordt ontbonden en de huurder wordt veroordeeld om het gehuurde te ontruimen, zodat de verhuurder het pand weer tot zijn beschikking krijgt.

Soms wordt een dergelijke procedure doorkruist door een schuldhulpverleningstraject. Dit kan natuurlijk ook andersom het geval zijn. Tijdens een schuldhulpverleningstraject is de huurder gebaat bij vaste woonruimte om van daaruit het schuldhulpverleningstraject te kunnen doorlopen.

Om te voorkomen dat een huurder wordt ontruimd, terwijl hij samen met de schuldhulp bezig is om de problemen op te lossen heeft de wetgever ‘het moratorium’ in het leven geroepen (artikel 287b van de Faillissementswet). Eenvoudig gezegd betekent dit dat een huurder kan vragen aan de rechter om de gedwongen ontruiming voor een bepaalde periode te verbieden. Vanwege het doel van deze wettelijke regeling is het uitgangspunt dat een moratorium steeds moet worden toegewezen, tenzij zwaarwegende belangen van een schuldeiser zich daartegen verzetten. Wanneer je je als verhuurder hiertegen wil verzetten, dan lijk je dus al met 9-0 achter te staan.

Wanneer een schuldenregeling tot stand komt en de financiële problemen worden opgelost, dan is dat in eerste instantie in het voordeel van de schuldenaar, maar het kan ook in het belang van de schuldeiser zijn. Er wordt een oplossing bereikt, die een einde maakt aan een conflict en past bij de huidige maatschappelijke opvattingen dat een schuldenaar uitzicht moet hebben op een schuldenvrij leven.

Een recente case

Helaas kan het voorkomen dat je als verhuurder de verkeerde huurder treft. Dit was het geval bij onze klant. In deze zaak is er eind 2019 een ontruimingsvonnis door de rechter gewezen. Vervolgens is de huurschuld toch nog betaald met de afspraak dat de huurder in maart 2020 uit het pand zou vertrekken. De gemeente zou via een schuldhulpverlener een woning voor de huurder hebben gevonden, waardoor dit mogelijk zou zijn. Helaas bleek achteraf:

– dat toezeggingen om de woning te verlaten niet werden nagekomen;

– dat een document van de werkgever is vervalst;

– dat de toenmalige schuldhulpverlener vermoedelijk niet bestaat;

– dat de gemeente geen woning heeft aangeboden;

– dat een schuldverleningstraject is ingezet, maar vervolgens niet van de grond kwam.

Inmiddels was er een nieuwe huurschuld ontstaan. Onze klant heeft ons weer ingeschakeld, omdat de maat vol was en zij de huurder gedwongen wilde laten ontruimen. De huurder heeft zich vervolgens tot de gemeente gewend en er is een verzoek bij de rechter ingediend voor een moratorium, zodat er niet zou worden ontruimd. Namens de verhuurder hebben wij een verweerschrift met meer dan 100 pagina’s aan stukken ingediend bij de rechtbank, waaruit blijkt dat er sprake was van een onbetrouwbare huurder. De rechter heeft in deze zaak de belangen van de huurder bij behoud van de woning afgewogen tegen de belangen van de verhuurder. Uit de opsomming hierboven blijkt al wel welke kant de uitspraak van de rechter op zou moeten gaan. Ook een aantal andere criteria heeft de rechter meegewogen, waarna hij tot het vonnis is gekomen. Hierbij tref je de uitspraak aan, zodat je zelf kunt lezen hoe de rechter deze bijzondere gang van zaken heeft beoordeeld.